Immobilie verkaufen

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Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann gibt es grundlegend zwei Möglichkeiten. Ihr Objekt bequem mit Makler oder in Eigenregie privat ohne Makler veräußern.

 

Beim Immobilienverkauf via Makler haben Sie den Vorteil, dass Sie sich bei der Vermarktung Ihrer Immobilie (Exposee-Erstellung, Zusammenstellung der Unterlagen, Veröffentlichung auf Portalen etc.) zurücklehnen können. Zusätzlich wird der Makler den maximalen Kaufpreis aus Ihrem Objekt herausholen. Allein aus Eigeninteresse, denn er verdient prozentual am Verkaufspreis. Beim Privatverkauf liegen diese Arbeiten und Aufwendungen bei Ihnen, sparen sich dafür die Maklerprovision.

 

Falls Sie einen Partner für den Verkauf Ihrer Immobilie suchen, können Sie Ihre Objektdaten in unser Formular eintragen. Sie erhalten dann eine kostenlose Kaufpreisberatung vom lokalen Makler und können sich im Anschluss entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie privat oder mit Makler verkaufen möchten. Das Eintragen der Daten ist unverbindlich und kostenlos.

Immobilie verkaufen: Ortskundigen Makler online finden.

 IMMOBILIE VERKAUFEN FRAGEN & BEGRIFFE

1. Immobilie verkaufen – Privat oder mit Makler?

Die Veräußerung einer Immobilie führt meist zur Frage, ob der Verkauf privat durchgeführt werden soll oder ob es besser ist, einen Makler zu beauftragen. Die Beantwortung dieser Fragestellung hängt dabei maßgeblich von der eigenen Expertise auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs ab. Ein Haus- oder Wohnungsverkauf setzt eine tiefgründige (lokale) Marktkenntnis voraus. Darüber hinaus die Übersicht über geeignete Zielgruppen, das Anfertigen eines aussagekräftigen Exposés, den richtigen Umgang mit Interessenten sowie Faktenwissen zu Verhandlungsabläufen. Ein Makler verfügt hier über alle Ressourcen zum Erzielen des bestmöglichen Verkaufspreises.

2. Was ist vor dem Immobilienverkauf zu beachten?

Das Stichwort ist hier: Wertsteigernde Maßnahmen. Vor dem Verkauf ist an der Stelle vor allem eine Mängelbehebung wichtig, damit das Objekt in einem hochwertigen und defektfreien Zustand präsentiert werden kann. Kleine Mängel lassen sich durch Schönheitsreparaturen korrigieren, die dabei helfen, einen höheren Verkaufspreis zu realisieren. Weiterhin ist zu überlegen, ob die Immobilie mit oder ohne Inventar (falls aktuell vorhanden) in den Verkauf gehen soll. Ist die Inventarübernahme durch den Käufer nicht gewünscht,  muss die Wohnung vor Verkauf in einen besenreinen Zustand versetzt werden. Auch eine Zusammenstellung der für den Verkauf erforderlichen Dokumente und Unterlagen ist zu berücksichtigen.

3. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?

Bereits vor dem ersten Besichtigungstermin werden die Verkaufsunterlagen zusammengestellt. Hier benötigt der Kaufinteressent den Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und den Energieausweis des Gebäudes. Bei Wohnungen und / oder Mehrfamilienhäusern ist zusätzlich eine Flurkarte und Teilungserklärung Bestandteil der Unterlagen. Im Fall einer vermieteten Immobilie sollten die Mietverträge bereitgestellt werden. Wird das Objekt von einer Hausverwaltung betreut, sind für den Käufer ebenfalls die Protokolle der Eigentümerversammlung wichtig. Hier reichen die letzten drei Mitschriften. Hinzu kommen der Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnungen wie auch eine Aufstellung der anstehenden Reparaturen und der allgemeinen Instandhaltungskosten.

4. Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Die Erträge aus dem privaten Immobilienverkauf unterliegen der Einkommensteuer. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Immobilie jedoch auch steuerfrei verkauft werden. Sollte ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie liegen, so ist der Gewinn steuerfrei (Spekulationsfrist). Auch die Eigennutzung einer Immobilie ist mit Sonderregelungen verbunden. Wurde der Wohnraum im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, sind keine Steuern zu entrichten.

5. Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Wenn es nicht auf einen schnellen Verkauf ankommt, ist es hilfreich, die wirtschaftlichen Marktkonditionen beim Verkaufszeitpunkt zu berücksichtigen. Ein niedriger Zinssatz für Immobilienfinanzierungen ist dabei ebenso relevant wie eine positive Wirtschaftskonjunktur. Erfahrene Makler sind hier Experten und wissen meist sehr genau wann die Nachfrage besonders groß ist und Kaufinteressenten gerne investieren. Entgegen häufiger Annahmen spielt eine bestimmte Jahreszeit keine wirklich nennenswerte Rolle beim Immobilienverkauf. Allerdings werden Bild- und Videoaufnahmen für ein aussagefähiges Exposé idealerweise in den Frühjahrs- und Sommermonaten erstellt. Diese Materialien beeinflussen das erste Interesse von Immobiliensuchenden sehr deutlich.

6. Wie kann ich den aktuellen Marktwert vor dem Verkauf ermitteln?

Eigentümer einer Immobilie schätzen den Wert ihres Objektes naturgemäß eher hoch ein. Um ein realistisches Bild vom Verkehrswert zu haben, ist eine sogenannte Immobilienbewertung sinnvoll. Diese wird vor dem Hintergrund von Vergleichswerten vorgenommen, die sich an den Gegebenheiten des Marktes in der Lage, in der sich das Verkaufsobjekt befindet, orientieren. Um ein objektives Bild vom Marktwert der eigenen Immobilie zu bekommen, ist eine entsprechende Wertermittlung durch einen Experten sinnvoll. Lokal ansässige Immobilienmakler ermöglichen eine kostenlose Wertermittlung, die dazu dient, eine Basis für den zu bestimmenden Angebotspreis und die daran anschließenden Preisverhandlungen bereitzustellen.

7. Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienverkauf?

Damit der Verkauf des Objektes rechtskräftig ist, muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Dies ist keine optionale Handlung, sondern durch den Gesetzgeber verbindlich vorgegeben. Private schriftliche oder mündliche Absprachen sind grundsätzlich nicht gültig. Die Auslagen für den Notar sind in der Regel durch den Käufer der Immobilie zu zahlen. Die genaue Höhe bemisst sich am konkreten Kaufpreis und wird zusammen mit den Grundbuchgebühren fällig (als Faustregel kann für den Notar 1,5% des Kaufpreises, für die Grundbucheintragung 0,5% des Kaufpreises eingeplant werden). Lediglich die Kosten, die der Notar für eine eventuelle Austragung der Grundschuld aus dem Grundbuch erhebt, sind von Verkäufer zu tätigen.

8. Welche Kosten trägt der Verkäufer?

Zu den anfallenden Kosten zählen zunächst alle Beträge, die mit dem Herrichten und Vorbereiten des Objekts vor dem Verkauf zusammenhängen. Dazu gehören eventuelle Renovierungskosten und Schönheitsreparaturen ebenso, wie die Ausgaben für eine mögliche Entrümpelung und für die Auflösung des Haushalts. Weiterhin entstehen Auslagen für den Energieausweis und die Löschung der Grundschuld. Im Falle eines noch laufenden Kredits sind die Vorfälligkeitsentschädigung einzuplanen und gegebenenfalls auch die Spekulationssteuer. Es ist in jedem Fall ratsam, die ungefähren Kosten vor der Festlegung des Angebotspreises zu kalkulieren, damit der Ertrag im Verhältnis zu den Eigenaufwendungen nicht zu gering ausfällt.

9. Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Wenn ein Immobilienkredit vor dem Ablauf der Laufzeit ausgelöst wird, ist meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber zu leisten. Damit wird der Zinsverlust ausgeglichen, der durch die Verkürzung der Fristigkeit entsteht. Die Berechnung dieser Entschädigung ist kompliziert und nicht immer fehlerfrei. Es ist demnach sinnvoll, bei Bedarf eine Prüfung der Kalkulation durch einen Fachanwalt vornehmen zu lassen. Generell fällt die Zahlung immer dann hoch aus, wenn der Kredit noch lange Zeit läuft und gleichzeitig der aktuelle Nominalzins deutlich höher ist als das bestehende Zinsniveau. Sollten Sie eine Immobilie mit laufendem Kreditvertrag veräußern wollen, ist die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel unumgänglich.

10. Was ist ein Vorvertrag? Was eine Reservierungsvereinbarung?

Käufer sind daran interessiert, eine gewisse Sicherheit bei im Rahmen des Immobilienkaufes zu haben. Wenn eine Immobilie nach erfolgreicher Besichtigung gefällt kann eine Reservierungsvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer getroffen werden. Sie besagt, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum reserviert und nicht an Dritte verkauft wird. Die Kosten für diese Reservierung sind individuell absprechbar. Ein Vorvertrag hingegen bezeichnet eine rechtsverbindliche Kaufabsicht und verpflichtet zu einem späteren Kauf. Der Vorvertrag wird grundsätzlich notariell beurkundet und bietet eine hohe Rechtssicherheit für den finalen Kauf.
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