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Immobilienfinanzierung

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IMMOBILIE FINANZIEREN FRAGEN & BEGRIFFE

1. Wie sollte ich eine Immobilie finanzieren?

Die wenigsten Menschen verfügen über ein ausreichend großes Vermögen, um die Wunschimmobilie beim Kauf vollständig zu bezahlen. Der übliche Weg ist daher eine Finanzierung der Immobilie in Form eines Darlehens. Wer eine Immobilie kaufen möchte, nutzt in den meisten Fällen eine Kombination aus Eigenkapital und einem Immobilienkredit / Baufinanzierung. Bei der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals sollten zur Gewährleistung einer soliden Finanzierungsbasis gemäß Faustformel wenigstens 10-20 Prozent des Kaufpreises sowie zusätzlich die Kaufnebenkosten vorhanden sein. Die Nebenkosten setzen sich aus den Notarkosten, Gewerbesteuer, Grundbuchkosten und ggf. Maklergebühr zusammen. Welche Finanzierung die “Richtige” ist, lässt sich pauschal nicht beantworten und hängt von den persönlichen Verhältnissen und Rahmenbedingungen ab. Über unser Fomular können Sie kostenlose Finanzierungsvorschläge (abgestimmt auf Ihre indivduelle Situation) einholen und sich unverbindlich zu dem Thema beraten lassen.

2. Was ist ein Eigenkapitalersatzdarlehen?

Wenn kein eigenes Kapital zur Finanzierung der gewünschten Immobilie vorhanden ist, stellt die Gewährung des Kredits ein Risiko für den Kreditgeber dar. Um dies abzupuffern, wird mitunter ein Privatdarlehen als Ersatz für das fehlende Eigenkapital in Erwägung gezogen. Hierbei handelt es sich um einen gesonderten Kredit, der im Gegensatz zu einem herkömmlichen Rahmenkredit höhere Laufzeiten bietet. In der Regel sollte das Eigenkapitalersatzdarlehen zumindest die Nebenkosten bei der Finanzierung der Immobilie abdecken. Das Darlehen ist nicht an den Immobilienkredit gebunden und stellt eine eigene Finanzierungsform dar, die auch von einem anderen Kreditgeber abgewickelt werden kann.

3. Ist eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzierbar?

Für die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital ist entsprechend eine sogenannte Vollfinanzierung erforderlich. In der Regel ist dies nur in sehr seltenen Fällen und gut begründeten Ausnahmen möglich, ist allerdings nicht unbedingt empfehlenswert. Zu den Ausnahmen zählt beispielsweise ein sehr hohes regelmäßiges Einkommen, üblicherweise in einer sicheren Festanstellung. Ein vollumfängliches Darlehen für freiberuflich tätige Menschen und Selbstständige ist mit äußerst geringen Erfolgschancen verbunden, es sei denn, es gibt einen zusätzlichen Bürgen oder der Beruf ist nachweislich mit sehr sicheren hohen Einnahmen verbunden. Mit einem Finanzierungsexperten kann man abklären, ob die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital (abgestimmt auf die pesönlichen Verhältnisse) überhaupt in Frage kommt.

4. Was ist die richtige Zinsbindung?

Die Zinsbindung gibt an, für welchen Zeitraum ein Zinssatz von der Bank festgeschrieben werden kann. Dieser Zinssatz ist dann im Rahmen des Kreditvertrages für den definierten Zeitraum nicht veränderbar und bietet dem Kreditnehmer dadurch eine sehr gute Planungssicherheit.  Dies gilt umso mehr, wenn der Zinssatz beim Abschluss des Kredits besonders günstig war. Die zu vereinbarende Dauer ist vor Vertragsabschluss wählbar und liegt üblicherweise zwischen fünf bis hin zu vielfach auch 30 Jahren. Dabei gilt: Je länger der Zinssatz festgeschrieben wird, desto teurer wird der Kredit. Es ist daher sinnvoll, unterschiedliche Zinsbindungszeiträume gegenüberzustellen.

6. Was ist die richitge Tilgungshöhe?

Eine Tilgung ist die monatliche Rückzahlungsrate eines Kredites, die sich aus der eigentlichen Kreditrückzahlung und der Zinszahlung an die Bank zusammensetzt. Die Zinszahlung ist dabei als die Gebühr zu verstehen, die der Kreditgeber dafür verlangt, dass er das Darlehen zur Verfügung stellt. Die anfängliche Tilgung sollte generell zwischen 1% und 3% betragen.

7. Sind Sondertilgungen wichtig?

Sondertilgungen bezeichnen die Möglichkeit, während der Kreditlaufzeit zusätzliche Sonderrückzahlungen außerhalb des geplanten (monatlichen) Rhythmus zu tätigen. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn der Kreditnehmer über freie Geldmittel verfügt, etwa durch eine Erbschaft, Weihnachtsgeld, Ansparungen etc. Diese Option ist nicht automatisch Bestandteil eines jeden Immobilienkredits. Viele Banken bieten Sondertilgungen an, die jedoch oftmals mit bestimmten Konditionen, beispielsweise zusätzlichen Gebühren oder Zinsaufschlägen verbunden sind. Es ist nur empfehlenswert, Sondertilgungen in die Finanzierung der Immobilie aufzunehmen, wenn realistisch davon auszugehen ist, dass dies Möglichkeit zukünftig auch genutzt werden.

8. Wie viel kostet ein Immobilienkredit?

Um die Frage beantworten zu können, muss zunächst die persönliche Ausgangslage betrachtet werden. Eine Immobilienfinanzierung ist als eine Maßanfertig auf die persönlichen Verhältnisse zu verstehen. Die Kosten für für einen Immobilienkredit sind daher von aktuellen (finanziellen) Verhältnissen abhängig.

Nicht jeder Antragsteller bekommt den gleichen Zinssatz. Im Gegenteil: Banken prüfen die individuelle Situation jeder einzelnen Person sehr genau und entscheiden dann über den Zinssatz, den Sie für Bereitstellung des Darlehens anbieten kann.

9. Wie hoch darf die Finanzierung sein? Wie viel Kredit bekomme ich?

Eine ungefähre Faustregel besagt, dass die durchschnittliche monatliche Kreditbelastung nicht höher als 35 bis maximal 40 Prozent des monatlichen Einkommens sein sollte. Banken wenden meist etwas unterschiedliche Berechnungsmethoden an. Die einen berücksichtigen die genannten Lebenshaltungskosten, andere verwenden hier einen am Wohnort orientierten statistischen Mittelwert. Ein erstes genaueres Errechnen der möglichen Kredithöhe funktioniert beispielsweise über unser Formular. Sie erhalten dann eine Einschätzung von einem lokal-ansässigem Finanzierungsexperten.

10. Was sind die Kaufnebenkosten?

Die Nebenkosten eines Immobilienkaufs umfassen die

  • Grundbuchkosten (circa 0,3 bis 0,5 Prozent des Immobilienpreises)
  • Notargebühren (etwa 1,0 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis)
  • Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Immobilienkosten)
  • ggf. die Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer (circa 3,5 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises)

In vielen Fällen können darüber hinaus noch Beträge für ein Immobiliengutachten sowie für Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungskosten hinzukommen. Die genauen Ausgaben variieren hier stark.
Die Kosten müssen in das Gesamtbudget der Finanzierung einer Immobilie mit einberechnet werden. Sie sind nicht deutschlandweit einheitlich, sondern variieren zwischen den einzelnen Bundesländern.

11. Können die Nebenkosten auch finanziert werden?

Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in den seltensten Fällen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, da diese keinen materiellen Gegenwert (Sicherheit) darstellen. Es gibt jedoch Kosntruktionen, bei denen die Kaufnebenkosten über ein (separriertes) Eigenkapitalersatzdarlehen mitfinanziert werden können. Ratsam ist aber, die Kaufnebenkosten aus eigenen Ansparungen bedienen zu können.

12. Wie finde ich die richitge Finanzierung?

Wer sich für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, sollte sich bereits vorab anhand der verschiedenen Online-Finanzierungsrechner einen Überblick über seriöse Angebote verschaffen und die Kosten miteinander vergleichen (alternativ können Sie dies von einem lokalen Finanzierunsgspezialisten übernehmen lassen).  Schufafreie Optionen sollten unter allen Umständen vermieden werden, weil sie weder seriös sind, noch faire Zahlungsbedingungen bieten. Ein Kreditangebot sollte stets professionell sein und von einem renommierten Anbieter stammen, der mit überprüfbaren Gütesiegeln arbeitet. Eine kostenfreie und unverbindliche Beratung muss selbstverständlich sein. Grundsätzlich ist es hilfreich, stets mehrere Angebote zu prüfen und sich nicht übereilt für das vermeintlich günstigere zu entscheiden.
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